Интервью с Константином Сокольским: «Как создать востребованный отельный продукт в условиях меняющегося спроса»
В эпоху стремительных изменений потребительских предпочтений и макроэкономических сдвигов девелоперы сталкиваются с непростой задачей — создавать объекты гостеприимства, которые останутся востребованными не только на этапе запуска, но и через десятилетия. О том, как разрабатывать успешные концепции отелей и апартаментных комплексов, грамотно прогнозировать тренды и создавать по-настоящему эффективные проекты, мы поговорили с Константином Сокольским, руководителем проектного отдела SmartTech Development.
Константин, как изменились запросы инвесторов к отельным проектам за последние несколько лет?
Константин Сокольский: За последние 2−3 года произошла серьезная переоценка подхода к отельным инвестициям. Если раньше инвесторы часто входили в проекты, основываясь на интуитивном понимании рынка и собственных предпочтениях, то сегодня мы видим запрос на глубокую аналитику, долгосрочное прогнозирование и многофакторное моделирование.
Инвесторы стали гораздо внимательнее относиться к обоснованности концепций. Уже недостаточно сказать «мы построим пятизвездочный отель у моря». Необходимо детально объяснить, почему выбрана именно эта ниша, какие конкурентные преимущества будет иметь объект, как он будет адаптироваться к сезонности, какие дополнительные источники дохода можно активировать.
Кроме того, изменились ожидания по срокам окупаемости. Если еще несколько лет назад 10−12 лет считались нормой для отельного проекта, то сейчас инвесторы ожидают сокращения этого срока до 7−9 лет за счет более эффективных бизнес-моделей и увеличения потоков доходов.
Какие факторы сегодня наиболее критичны при разработке концепции отеля?
Константин Сокольский: На первое место я бы поставил качественную аналитику локации и тщательную сегментацию целевых аудиторий. Глубокое понимание особенностей территории и её потенциала — это фундамент успешного проекта. В SmartTech Development мы уделяем этому этапу от 20% до 30% всего времени на разработку концепции.
Второй критический фактор — это создание уникального торгового предложения (УТП), которое будет устойчивым во времени. В условиях растущей конкуренции недостаточно просто обеспечить качественный сервис и комфортные номера. Необходимо создавать уникальный продукт, формирующий эмоциональную связь с гостем.
Третий фактор — гибкость и адаптивность концепции. Мы живем в эпоху высокой неопределенности, поэтому крайне важно закладывать в проект возможность трансформации и эволюции. Например, разрабатывая апарт-отели, мы предусматриваем сценарии изменения соотношения краткосрочной и долгосрочной аренды в зависимости от рыночной конъюнктуры.
И наконец, растущую значимость приобретает фактор устойчивого развития и социальной ответственности. Сегодня это уже не просто модный тренд, а необходимое условие долгосрочной конкурентоспособности.
Какие ошибки чаще всего допускают девелоперы при создании отельных проектов?
Константин Сокольский: Одна из наиболее распространенных ошибок — копирование успешных концепций без адаптации к локальным условиям. Девелопер видит, что определенный формат отлично работает в другом регионе или стране, и пытается просто перенести его на свой участок. Но каждая локация уникальна, и то, что отлично работает в одном месте, может полностью провалиться в другом.
Вторая типичная ошибка — недооценка операционной составляющей проекта. Многие девелоперы фокусируются исключительно на строительной части, не уделяя должного внимания вопросам будущего управления отелем. В результате появляются объекты с нелогичной эргономикой, избыточными или, наоборот, недостаточными площадями общественных зон, нерациональными планировками номеров.
Еще одна критическая ошибка — неправильное прогнозирование загрузки и средней цены (ADR). Чрезмерно оптимистичные прогнозы приводят к завышенным финансовым ожиданиям и, как следствие, к разочарованию инвесторов после запуска объекта.
Наконец, многие девелоперы недооценивают значимость формирования локальной экосистемы. Современный отель — это не просто место для ночлега, а интегрированное пространство, взаимодействующее с окружающей средой. Игнорирование этого аспекта существенно ограничивает потенциал проекта.
Насколько важен международный опыт при разработке отельных концепций в России?
Константин Сокольский: Международный опыт, безусловно, имеет огромную ценность. Но важно разделять две вещи — технологические решения и концептуальные подходы.
В части технологий и операционных стандартов мировой опыт критически важен. Было бы неразумно игнорировать наработки, которые доказали свою эффективность на глобальном рынке. Это касается инженерных систем, IT-решений, стандартов сервиса, управления доходностью.
А вот в части концептуальных решений важна адаптация. Нельзя просто взять успешную концепцию из Европы или Азии и перенести ее в российские реалии. Необходимо тщательно анализировать местные особенности — от климатических условий до культурных кодов и потребительских привычек.
В SmartTech Development мы придерживаемся подхода «мыслить глобально, действовать локально». Мы внимательно изучаем лучшие мировые практики, но всегда адаптируем их к российскому контексту, учитывая особенности конкретной локации, целевой аудитории и рыночной конъюнктуры.
Какие форматы отелей будут наиболее востребованы в России в ближайшие годы?
Константин Сокольский: Я вижу несколько перспективных форматов, которые продолжат активно развиваться.
Во-первых, это гибридные форматы, сочетающие краткосрочное и долгосрочное размещение. Апарт-отели с возможностью как классического проживания, так и длительной аренды демонстрируют высокую устойчивость к рыночным колебаниям. Особенно перспективен этот формат в крупных деловых центрах и городах с высокой образовательной активностью.
Во-вторых, продолжится рост сегмента wellness-отелей и санаторно-курортных комплексов нового поколения. Мы наблюдаем устойчивый тренд на оздоровительный туризм, который усилился после пандемии. Особенно востребованы будут объекты, сочетающие традиционные методы оздоровления с современными технологиями и высоким уровнем комфорта.
В-третьих, большой потенциал у тематических отелей, формирующих уникальный опыт для гостя. Это могут быть проекты, основанные на локальной аутентичности, исторических нарративах или специализированные комплексы для конкретных видов активности.
Наконец, я бы отметил перспективность комплексных курортных дестинаций, объединяющих различные форматы размещения — от классических отелей до глэмпингов и вилл — с разнообразной инфраструктурой и активностями на одной территории. Такой формат позволяет диверсифицировать бизнес и привлекать различные целевые аудитории.
Как технологии меняют отельную индустрию и что нужно учитывать при проектировании?
Константин Сокольский: Технологические решения радикально трансформируют не только операционные процессы, но и сам подход к проектированию отелей.
Критически важно сейчас закладывать технологическую гибкость при создании проекта. Это касается и инженерных систем, которые должны быть легко модернизируемыми, и пространственных решений, которые могут адаптироваться под меняющиеся потребности.
Все большую роль играют бесконтактные технологии — от цифрового чек-ина до управления номером через мобильное приложение. При проектировании необходимо предусматривать соответствующую инфраструктуру.
Возрастает значимость аналитики данных и персонализации. Современные системы позволяют создавать детальные профили гостей и адаптировать услуги под их предпочтения. Это влияет на планировочные решения, требуя большей гибкости пространств и сервисов.
Наконец, технологии устойчивого развития становятся неотъемлемой частью проектирования. Энергоэффективные системы, рациональное водопотребление, умное управление отходами — все это не только снижает операционные расходы, но и повышает привлекательность объекта для экологически ответственных гостей.
Какие шаги вы бы рекомендовали девелоперам, рассматривающим выход в отельный сегмент?
Константин Сокольский: Прежде всего — проведите тщательный анализ рынка и объективно оцените свои компетенции. Отельный бизнес имеет свою специфику, и навыки, полученные в других сегментах недвижимости, не всегда применимы здесь.
Обязательно привлекайте профессиональных консультантов на раннем этапе. Квалифицированная команда поможет избежать критических ошибок при формировании концепции и значительно сократит сроки запуска проекта. В SmartTech Development мы часто видим, как правильно организованная предпроектная подготовка экономит клиентам месяцы работы и миллионы рублей.
Уделите особое внимание операционной модели. Определитесь заранее, будете ли вы самостоятельно управлять объектом или привлечете профессионального оператора. Этот выбор фундаментально влияет на архитектурные и планировочные решения.
Не экономьте на качественном маркетинговом исследовании и детальной проработке концепции. Это основа успешного проекта, и попытка сэкономить на этом этапе обычно приводит к значительно большим расходам впоследствии.
И наконец, мыслите долгосрочно. Качественный отель — это инвестиция на десятилетия, поэтому важно закладывать в проект возможности для эволюции и адаптации к меняющимся условиям рынка.
Над какими интересными проектами сейчас работает SmartTech Development?
Константин Сокольский: Сейчас у нас в работе несколько захватывающих проектов в разных регионах России. Особенно я бы выделил комплексную курортную дестинацию на Черноморском побережье, где мы создаем экосистему из разноформатных средств размещения — от премиального отеля до глэмпингов — объединенных единой wellness-концепцией.
Интересен также проект трансформации исторического санатория в современный оздоровительный комплекс в Подмосковье. Это пример бережной реновации наследия советской эпохи с внедрением инновационных подходов к оздоровительному туризму.
Мы разрабатываем концепцию сети тематических отелей, основанных на локальной аутентичности различных регионов России. Это новый для российского рынка формат, который, мы уверены, будет востребован как внутренними, так и международными туристами.
Кроме того, в нашем портфеле несколько проектов городских апарт-отелей в крупных региональных центрах, где мы внедряем инновационные подходы к организации общественных пространств и созданию комьюнити среди гостей и резидентов.
Как вы оцениваете перспективы отельного рынка в России на ближайшие 5 лет?
Константин Сокольский: Я смотрю на перспективы отрасли с обоснованным оптимизмом. Несмотря на макроэкономические вызовы, отельный рынок России находится в фазе структурной трансформации, которая открывает значительные возможности для качественных проектов.
В ближайшие 5 лет мы будем наблюдать несколько ключевых процессов. Во-первых, продолжится активное развитие внутреннего туризма. По нашим прогнозам, к 2030 году объем внутреннего туристического потока увеличится минимум на 25−30% по сравнению с текущими показателями. Это создаст устойчивый спрос на качественные средства размещения во всех ценовых сегментах.
Во-вторых, произойдет качественное обновление существующего номерного фонда. Значительная часть отелей, построенных в 1990—2000-е годы, морально и физически устаревает, что открывает возможности для редевелопмента и создания современных объектов, соответствующих актуальным запросам гостей.
В-третьих, мы увидим дальнейшую диверсификацию форматов. Традиционные гостиницы будут дополняться специализированными средствами размещения — от глэмпингов до апарт-отелей и wellness-резиденций. Это расширит возможности для инвесторов с различными бюджетами и стратегиями.
Однако хочу отметить, что конкуренция будет усиливаться, и успеха достигнут только те проекты, которые предложат действительно уникальный продукт и высокий уровень сервиса. Время стандартизированных решений уходит — рынок будет вознаграждать оригинальность и аутентичность.
Какую роль играет правильно разработанная концепция в успехе отельного проекта?
Константин Сокольский: Я абсолютно убежден, что качественная концепция — это фундамент успешного отельного проекта, и статистика это подтверждает. По нашим исследованиям, более 75% проектов, столкнувшихся с финансовыми трудностями или полностью провалившихся, имели серьезные проблемы именно на этапе концептуального планирования.
Правильно разработанная концепция решает несколько ключевых задач. Во-первых, она обеспечивает рыночную обоснованность проекта, подтверждая существование достаточного спроса и определяя оптимальное позиционирование. Во-вторых, формирует четкое уникальное торговое предложение, выделяющее объект среди конкурентов. В-третьих, определяет оптимальную функциональную программу и планировочные решения, которые обеспечат максимальную операционную эффективность.
Кроме того, качественная концепция становится инструментом коммуникации между всеми участниками проекта — от инвесторов и проектировщиков до будущих управляющих и маркетологов. Она создает единое видение и минимизирует риски недопонимания.
Наконец, детально проработанная концепция существенно облегчает привлечение финансирования. Банки и инвесторы гораздо охотнее вкладываются в проекты с четким обоснованием экономической модели и пониманием конкурентных преимуществ.
В SmartTech Development мы разработали специальную методологию создания концепций отельных проектов, которая включает более 200 параметров анализа и обеспечивает комплексный подход к планированию. Эта методология уже доказала свою эффективность на десятках успешно реализованных проектов по всей России.
Какие инновационные подходы применяет SmartTech Development при разработке отельных концепций?
Константин Сокольский: Мы постоянно совершенствуем наши методологии, интегрируя как международный опыт, так и собственные наработки. Среди наиболее эффективных инновационных подходов я бы выделил несколько.
Прежде всего, это методология многофакторного сценарного моделирования. Мы разрабатываем не одну концепцию, а несколько альтернативных сценариев развития проекта и оцениваем их устойчивость к различным рыночным условиям. Это позволяет выбрать наиболее жизнеспособную модель и заложить в нее необходимую гибкость.
Второй инновационный подход — интеграция цифровых двойников на этапе концептуального проектирования. Мы создаем цифровые модели будущих объектов и симулируем их функционирование, анализируя потоки гостей, операционные процессы, энергопотребление и другие параметры. Это позволяет выявить потенциальные проблемы еще до начала реального проектирования.
Третий подход — это методология глубокого анализа пользовательского опыта (UX-дизайн в архитектуре). Мы детально прорабатываем путь гостя на всех этапах взаимодействия с отелем — от бронирования до выезда — и оптимизируем архитектурные и планировочные решения для создания бесшовного и комфортного опыта.
Наконец, мы активно применяем принципы биофильного дизайна и нейроархитектуры, учитывая влияние пространственных решений на психологическое и физиологическое состояние гостей. Это позволяет создавать среду, которая не только функциональна, но и позитивно воздействует на эмоциональное состояние и благополучие людей.
Каким вы видите идеальный отель будущего?
Константин Сокольский: Я убежден, что отель будущего — это не просто место для ночлега, а многофункциональная экосистема, интегрированная в окружающий контекст и создающая ценность для различных пользователей.
Во-первых, он будет адаптивным — способным трансформироваться под меняющиеся потребности гостей и рыночные условия. Планировочные решения, инженерные системы, даже бизнес-модель — все будет обладать гибкостью и модульностью.
Во-вторых, отель будущего будет регенеративным — не просто минимизирующим негативное воздействие на окружающую среду, но активно восстанавливающим экосистемы и создающим позитивный вклад. Это касается как экологических аспектов, так и социального влияния на местные сообщества.
В-третьих, он станет персонализированным до беспрецедентного уровня. Технологии искусственного интеллекта и интернета вещей позволят адаптировать каждый аспект пребывания под индивидуальные предпочтения гостя — от климат-контроля и освещения до гастрономических предложений и активностей.
Наконец, отель будущего будет глубоко интегрирован в локальный контекст — культурный, природный, социальный. Он станет не просто коммерческим объектом, но важным элементом городской или природной экосистемы, создающим ценность для местных жителей и способствующим устойчивому развитию территории.
В SmartTech Development мы уже сегодня закладываем эти принципы в разрабатываемые нами концепции, чтобы создаваемые объекты оставались актуальными и востребованными в течение десятилетий.
Какие советы вы бы дали инвесторам, рассматривающим вложения в отельные проекты?
Константин Сокольский: Инвестиции в отельную недвижимость имеют свою специфику, и я бы рекомендовал учитывать несколько ключевых моментов.
Первое — будьте готовы к долгосрочной игре. Отельный бизнес редко приносит быструю отдачу, но при правильном подходе обеспечивает стабильный доход в течение десятилетий. Важно иметь реалистичные ожидания по срокам окупаемости и ставкам доходности.
Второе — инвестируйте в профессиональное планирование. Экономия на этапе разработки концепции обычно оборачивается многократно большими расходами при реализации. Качественный предпроектный анализ и детальная проработка концепции — это лучшая страховка от дорогостоящих ошибок.
Третье — уделите особое внимание выбору операционной модели и управляющей компании. Даже отличный с архитектурной точки зрения отель не будет успешен без профессионального управления. Операционные вопросы должны прорабатываться параллельно с проектированием, а не откладываться на потом.
Четвертое — мыслите экосистемно. Современный успешный отель — это не изолированный объект, а часть более широкой системы. Рассматривайте возможности интеграции с окружающей средой, создания дополнительных сервисов, формирования комплексного предложения.
И наконец, выбирайте надежных партнеров с подтвержденным опытом в отельной индустрии. Специфика этого сегмента требует особых компетенций, и сотрудничество с профессионалами существенно снизит инвестиционные риски.
В SmartTech Development мы предлагаем комплексный подход к разработке отельных проектов — от анализа потенциала участка и создания концепции до технико-экономического обоснования и организационной модели. Наша миссия — помогать инвесторам создавать не просто рентабельные, но и по-настоящему востребованные, устойчивые во времени объекты гостеприимства.
Константин, как изменились запросы инвесторов к отельным проектам за последние несколько лет?
Константин Сокольский: За последние 2−3 года произошла серьезная переоценка подхода к отельным инвестициям. Если раньше инвесторы часто входили в проекты, основываясь на интуитивном понимании рынка и собственных предпочтениях, то сегодня мы видим запрос на глубокую аналитику, долгосрочное прогнозирование и многофакторное моделирование.
Инвесторы стали гораздо внимательнее относиться к обоснованности концепций. Уже недостаточно сказать «мы построим пятизвездочный отель у моря». Необходимо детально объяснить, почему выбрана именно эта ниша, какие конкурентные преимущества будет иметь объект, как он будет адаптироваться к сезонности, какие дополнительные источники дохода можно активировать.
Кроме того, изменились ожидания по срокам окупаемости. Если еще несколько лет назад 10−12 лет считались нормой для отельного проекта, то сейчас инвесторы ожидают сокращения этого срока до 7−9 лет за счет более эффективных бизнес-моделей и увеличения потоков доходов.
Какие факторы сегодня наиболее критичны при разработке концепции отеля?
Константин Сокольский: На первое место я бы поставил качественную аналитику локации и тщательную сегментацию целевых аудиторий. Глубокое понимание особенностей территории и её потенциала — это фундамент успешного проекта. В SmartTech Development мы уделяем этому этапу от 20% до 30% всего времени на разработку концепции.
Второй критический фактор — это создание уникального торгового предложения (УТП), которое будет устойчивым во времени. В условиях растущей конкуренции недостаточно просто обеспечить качественный сервис и комфортные номера. Необходимо создавать уникальный продукт, формирующий эмоциональную связь с гостем.
Третий фактор — гибкость и адаптивность концепции. Мы живем в эпоху высокой неопределенности, поэтому крайне важно закладывать в проект возможность трансформации и эволюции. Например, разрабатывая апарт-отели, мы предусматриваем сценарии изменения соотношения краткосрочной и долгосрочной аренды в зависимости от рыночной конъюнктуры.
И наконец, растущую значимость приобретает фактор устойчивого развития и социальной ответственности. Сегодня это уже не просто модный тренд, а необходимое условие долгосрочной конкурентоспособности.
Какие ошибки чаще всего допускают девелоперы при создании отельных проектов?
Константин Сокольский: Одна из наиболее распространенных ошибок — копирование успешных концепций без адаптации к локальным условиям. Девелопер видит, что определенный формат отлично работает в другом регионе или стране, и пытается просто перенести его на свой участок. Но каждая локация уникальна, и то, что отлично работает в одном месте, может полностью провалиться в другом.
Вторая типичная ошибка — недооценка операционной составляющей проекта. Многие девелоперы фокусируются исключительно на строительной части, не уделяя должного внимания вопросам будущего управления отелем. В результате появляются объекты с нелогичной эргономикой, избыточными или, наоборот, недостаточными площадями общественных зон, нерациональными планировками номеров.
Еще одна критическая ошибка — неправильное прогнозирование загрузки и средней цены (ADR). Чрезмерно оптимистичные прогнозы приводят к завышенным финансовым ожиданиям и, как следствие, к разочарованию инвесторов после запуска объекта.
Наконец, многие девелоперы недооценивают значимость формирования локальной экосистемы. Современный отель — это не просто место для ночлега, а интегрированное пространство, взаимодействующее с окружающей средой. Игнорирование этого аспекта существенно ограничивает потенциал проекта.
Насколько важен международный опыт при разработке отельных концепций в России?
Константин Сокольский: Международный опыт, безусловно, имеет огромную ценность. Но важно разделять две вещи — технологические решения и концептуальные подходы.
В части технологий и операционных стандартов мировой опыт критически важен. Было бы неразумно игнорировать наработки, которые доказали свою эффективность на глобальном рынке. Это касается инженерных систем, IT-решений, стандартов сервиса, управления доходностью.
А вот в части концептуальных решений важна адаптация. Нельзя просто взять успешную концепцию из Европы или Азии и перенести ее в российские реалии. Необходимо тщательно анализировать местные особенности — от климатических условий до культурных кодов и потребительских привычек.
В SmartTech Development мы придерживаемся подхода «мыслить глобально, действовать локально». Мы внимательно изучаем лучшие мировые практики, но всегда адаптируем их к российскому контексту, учитывая особенности конкретной локации, целевой аудитории и рыночной конъюнктуры.
Какие форматы отелей будут наиболее востребованы в России в ближайшие годы?
Константин Сокольский: Я вижу несколько перспективных форматов, которые продолжат активно развиваться.
Во-первых, это гибридные форматы, сочетающие краткосрочное и долгосрочное размещение. Апарт-отели с возможностью как классического проживания, так и длительной аренды демонстрируют высокую устойчивость к рыночным колебаниям. Особенно перспективен этот формат в крупных деловых центрах и городах с высокой образовательной активностью.
Во-вторых, продолжится рост сегмента wellness-отелей и санаторно-курортных комплексов нового поколения. Мы наблюдаем устойчивый тренд на оздоровительный туризм, который усилился после пандемии. Особенно востребованы будут объекты, сочетающие традиционные методы оздоровления с современными технологиями и высоким уровнем комфорта.
В-третьих, большой потенциал у тематических отелей, формирующих уникальный опыт для гостя. Это могут быть проекты, основанные на локальной аутентичности, исторических нарративах или специализированные комплексы для конкретных видов активности.
Наконец, я бы отметил перспективность комплексных курортных дестинаций, объединяющих различные форматы размещения — от классических отелей до глэмпингов и вилл — с разнообразной инфраструктурой и активностями на одной территории. Такой формат позволяет диверсифицировать бизнес и привлекать различные целевые аудитории.
Как технологии меняют отельную индустрию и что нужно учитывать при проектировании?
Константин Сокольский: Технологические решения радикально трансформируют не только операционные процессы, но и сам подход к проектированию отелей.
Критически важно сейчас закладывать технологическую гибкость при создании проекта. Это касается и инженерных систем, которые должны быть легко модернизируемыми, и пространственных решений, которые могут адаптироваться под меняющиеся потребности.
Все большую роль играют бесконтактные технологии — от цифрового чек-ина до управления номером через мобильное приложение. При проектировании необходимо предусматривать соответствующую инфраструктуру.
Возрастает значимость аналитики данных и персонализации. Современные системы позволяют создавать детальные профили гостей и адаптировать услуги под их предпочтения. Это влияет на планировочные решения, требуя большей гибкости пространств и сервисов.
Наконец, технологии устойчивого развития становятся неотъемлемой частью проектирования. Энергоэффективные системы, рациональное водопотребление, умное управление отходами — все это не только снижает операционные расходы, но и повышает привлекательность объекта для экологически ответственных гостей.
Какие шаги вы бы рекомендовали девелоперам, рассматривающим выход в отельный сегмент?
Константин Сокольский: Прежде всего — проведите тщательный анализ рынка и объективно оцените свои компетенции. Отельный бизнес имеет свою специфику, и навыки, полученные в других сегментах недвижимости, не всегда применимы здесь.
Обязательно привлекайте профессиональных консультантов на раннем этапе. Квалифицированная команда поможет избежать критических ошибок при формировании концепции и значительно сократит сроки запуска проекта. В SmartTech Development мы часто видим, как правильно организованная предпроектная подготовка экономит клиентам месяцы работы и миллионы рублей.
Уделите особое внимание операционной модели. Определитесь заранее, будете ли вы самостоятельно управлять объектом или привлечете профессионального оператора. Этот выбор фундаментально влияет на архитектурные и планировочные решения.
Не экономьте на качественном маркетинговом исследовании и детальной проработке концепции. Это основа успешного проекта, и попытка сэкономить на этом этапе обычно приводит к значительно большим расходам впоследствии.
И наконец, мыслите долгосрочно. Качественный отель — это инвестиция на десятилетия, поэтому важно закладывать в проект возможности для эволюции и адаптации к меняющимся условиям рынка.
Над какими интересными проектами сейчас работает SmartTech Development?
Константин Сокольский: Сейчас у нас в работе несколько захватывающих проектов в разных регионах России. Особенно я бы выделил комплексную курортную дестинацию на Черноморском побережье, где мы создаем экосистему из разноформатных средств размещения — от премиального отеля до глэмпингов — объединенных единой wellness-концепцией.
Интересен также проект трансформации исторического санатория в современный оздоровительный комплекс в Подмосковье. Это пример бережной реновации наследия советской эпохи с внедрением инновационных подходов к оздоровительному туризму.
Мы разрабатываем концепцию сети тематических отелей, основанных на локальной аутентичности различных регионов России. Это новый для российского рынка формат, который, мы уверены, будет востребован как внутренними, так и международными туристами.
Кроме того, в нашем портфеле несколько проектов городских апарт-отелей в крупных региональных центрах, где мы внедряем инновационные подходы к организации общественных пространств и созданию комьюнити среди гостей и резидентов.
Как вы оцениваете перспективы отельного рынка в России на ближайшие 5 лет?
Константин Сокольский: Я смотрю на перспективы отрасли с обоснованным оптимизмом. Несмотря на макроэкономические вызовы, отельный рынок России находится в фазе структурной трансформации, которая открывает значительные возможности для качественных проектов.
В ближайшие 5 лет мы будем наблюдать несколько ключевых процессов. Во-первых, продолжится активное развитие внутреннего туризма. По нашим прогнозам, к 2030 году объем внутреннего туристического потока увеличится минимум на 25−30% по сравнению с текущими показателями. Это создаст устойчивый спрос на качественные средства размещения во всех ценовых сегментах.
Во-вторых, произойдет качественное обновление существующего номерного фонда. Значительная часть отелей, построенных в 1990—2000-е годы, морально и физически устаревает, что открывает возможности для редевелопмента и создания современных объектов, соответствующих актуальным запросам гостей.
В-третьих, мы увидим дальнейшую диверсификацию форматов. Традиционные гостиницы будут дополняться специализированными средствами размещения — от глэмпингов до апарт-отелей и wellness-резиденций. Это расширит возможности для инвесторов с различными бюджетами и стратегиями.
Однако хочу отметить, что конкуренция будет усиливаться, и успеха достигнут только те проекты, которые предложат действительно уникальный продукт и высокий уровень сервиса. Время стандартизированных решений уходит — рынок будет вознаграждать оригинальность и аутентичность.
Какую роль играет правильно разработанная концепция в успехе отельного проекта?
Константин Сокольский: Я абсолютно убежден, что качественная концепция — это фундамент успешного отельного проекта, и статистика это подтверждает. По нашим исследованиям, более 75% проектов, столкнувшихся с финансовыми трудностями или полностью провалившихся, имели серьезные проблемы именно на этапе концептуального планирования.
Правильно разработанная концепция решает несколько ключевых задач. Во-первых, она обеспечивает рыночную обоснованность проекта, подтверждая существование достаточного спроса и определяя оптимальное позиционирование. Во-вторых, формирует четкое уникальное торговое предложение, выделяющее объект среди конкурентов. В-третьих, определяет оптимальную функциональную программу и планировочные решения, которые обеспечат максимальную операционную эффективность.
Кроме того, качественная концепция становится инструментом коммуникации между всеми участниками проекта — от инвесторов и проектировщиков до будущих управляющих и маркетологов. Она создает единое видение и минимизирует риски недопонимания.
Наконец, детально проработанная концепция существенно облегчает привлечение финансирования. Банки и инвесторы гораздо охотнее вкладываются в проекты с четким обоснованием экономической модели и пониманием конкурентных преимуществ.
В SmartTech Development мы разработали специальную методологию создания концепций отельных проектов, которая включает более 200 параметров анализа и обеспечивает комплексный подход к планированию. Эта методология уже доказала свою эффективность на десятках успешно реализованных проектов по всей России.
Какие инновационные подходы применяет SmartTech Development при разработке отельных концепций?
Константин Сокольский: Мы постоянно совершенствуем наши методологии, интегрируя как международный опыт, так и собственные наработки. Среди наиболее эффективных инновационных подходов я бы выделил несколько.
Прежде всего, это методология многофакторного сценарного моделирования. Мы разрабатываем не одну концепцию, а несколько альтернативных сценариев развития проекта и оцениваем их устойчивость к различным рыночным условиям. Это позволяет выбрать наиболее жизнеспособную модель и заложить в нее необходимую гибкость.
Второй инновационный подход — интеграция цифровых двойников на этапе концептуального проектирования. Мы создаем цифровые модели будущих объектов и симулируем их функционирование, анализируя потоки гостей, операционные процессы, энергопотребление и другие параметры. Это позволяет выявить потенциальные проблемы еще до начала реального проектирования.
Третий подход — это методология глубокого анализа пользовательского опыта (UX-дизайн в архитектуре). Мы детально прорабатываем путь гостя на всех этапах взаимодействия с отелем — от бронирования до выезда — и оптимизируем архитектурные и планировочные решения для создания бесшовного и комфортного опыта.
Наконец, мы активно применяем принципы биофильного дизайна и нейроархитектуры, учитывая влияние пространственных решений на психологическое и физиологическое состояние гостей. Это позволяет создавать среду, которая не только функциональна, но и позитивно воздействует на эмоциональное состояние и благополучие людей.
Каким вы видите идеальный отель будущего?
Константин Сокольский: Я убежден, что отель будущего — это не просто место для ночлега, а многофункциональная экосистема, интегрированная в окружающий контекст и создающая ценность для различных пользователей.
Во-первых, он будет адаптивным — способным трансформироваться под меняющиеся потребности гостей и рыночные условия. Планировочные решения, инженерные системы, даже бизнес-модель — все будет обладать гибкостью и модульностью.
Во-вторых, отель будущего будет регенеративным — не просто минимизирующим негативное воздействие на окружающую среду, но активно восстанавливающим экосистемы и создающим позитивный вклад. Это касается как экологических аспектов, так и социального влияния на местные сообщества.
В-третьих, он станет персонализированным до беспрецедентного уровня. Технологии искусственного интеллекта и интернета вещей позволят адаптировать каждый аспект пребывания под индивидуальные предпочтения гостя — от климат-контроля и освещения до гастрономических предложений и активностей.
Наконец, отель будущего будет глубоко интегрирован в локальный контекст — культурный, природный, социальный. Он станет не просто коммерческим объектом, но важным элементом городской или природной экосистемы, создающим ценность для местных жителей и способствующим устойчивому развитию территории.
В SmartTech Development мы уже сегодня закладываем эти принципы в разрабатываемые нами концепции, чтобы создаваемые объекты оставались актуальными и востребованными в течение десятилетий.
Какие советы вы бы дали инвесторам, рассматривающим вложения в отельные проекты?
Константин Сокольский: Инвестиции в отельную недвижимость имеют свою специфику, и я бы рекомендовал учитывать несколько ключевых моментов.
Первое — будьте готовы к долгосрочной игре. Отельный бизнес редко приносит быструю отдачу, но при правильном подходе обеспечивает стабильный доход в течение десятилетий. Важно иметь реалистичные ожидания по срокам окупаемости и ставкам доходности.
Второе — инвестируйте в профессиональное планирование. Экономия на этапе разработки концепции обычно оборачивается многократно большими расходами при реализации. Качественный предпроектный анализ и детальная проработка концепции — это лучшая страховка от дорогостоящих ошибок.
Третье — уделите особое внимание выбору операционной модели и управляющей компании. Даже отличный с архитектурной точки зрения отель не будет успешен без профессионального управления. Операционные вопросы должны прорабатываться параллельно с проектированием, а не откладываться на потом.
Четвертое — мыслите экосистемно. Современный успешный отель — это не изолированный объект, а часть более широкой системы. Рассматривайте возможности интеграции с окружающей средой, создания дополнительных сервисов, формирования комплексного предложения.
И наконец, выбирайте надежных партнеров с подтвержденным опытом в отельной индустрии. Специфика этого сегмента требует особых компетенций, и сотрудничество с профессионалами существенно снизит инвестиционные риски.
В SmartTech Development мы предлагаем комплексный подход к разработке отельных проектов — от анализа потенциала участка и создания концепции до технико-экономического обоснования и организационной модели. Наша миссия — помогать инвесторам создавать не просто рентабельные, но и по-настоящему востребованные, устойчивые во времени объекты гостеприимства.
Константин Сокольский — руководитель проектного отдела SmartTech Development, эксперт с 15-летним опытом в области девелопмента гостиничной недвижимости. Под его руководством разработано более 50 концепций отелей, курортов и апарт-комплексов. Обладатель международных сертификаций в области гостиничного менеджмента и устойчивого развития.
SmartTech Development специализируется на разработке концепций для проектов различного масштаба — от бутик-отелей и глэмпингов до крупных курортных комплексов. Наша методология, апробированная на десятках успешных проектов, гарантирует создание экономически обоснованной и рыночно востребованной концепции, которая станет надежным фундаментом вашего бизнеса в индустрии гостеприимства.
Для получения более детальной информации о разработке концепции вашего гостиничного проекта свяжитесь с нами:
SmartTech Development
г. Сочи, ул. Водораздельная, д. 5/1
Тел.: +7 (938) 438-58-88
E-mail: project@smart-tech.one
Web: smart-tech.one
SmartTech Development специализируется на разработке концепций для проектов различного масштаба — от бутик-отелей и глэмпингов до крупных курортных комплексов. Наша методология, апробированная на десятках успешных проектов, гарантирует создание экономически обоснованной и рыночно востребованной концепции, которая станет надежным фундаментом вашего бизнеса в индустрии гостеприимства.
Для получения более детальной информации о разработке концепции вашего гостиничного проекта свяжитесь с нами:
SmartTech Development
г. Сочи, ул. Водораздельная, д. 5/1
Тел.: +7 (938) 438-58-88
E-mail: project@smart-tech.one
Web: smart-tech.one